Debido a la nueva realidad propiciada por la pandemia que ha llevado a la desaparición de algunos negocios, la optimización de mts2 en los retailers y la migración de muchas marcas del espacio Brick & Mortar al E-commerce, estamos viendo muchas oportunidades de locales en centros comerciales, centros de ciudad y demás espacios dedicados al comercio, es muy importante entender que muchas veces no todo lo que brilla es oro, tenga en cuenta estas recomendaciones para no invertir en un espacio que no le rente como usted necesita para hacer viable su empresa.
Antes de lanzarse de cabeza a negociar un local porque le pareció barato, antes de invertir unos cuantos millones de pesos en Capex y de contratar personal, primero responda las siguientes preguntas
LOCALIZACIÓN:
¿Recuerdan el famoso “location, location, location”? bueno, salvo que usted sea el ancla del centro comercial, de la ubicación dependerá gran parte su éxito comercial ¿Está el local ubicado en realidad en un buen lugar para lo que necesita como marca y el tráfico necesario para su expectativa de venta?
UBICACIÓN:
¿Cuáles son y que hacen sus vecinos?
No todos los vecinos son buenos para todos los negocios, por ejemplo, si tiene una marca de ropa, y el local que le gustó está rodeado de bancos, o cercano a una zona de comidas puede no estar en la mejor vecindad, así estas zonas tengan mucho tráfico.
Es muy común pensar que por el alto flujo de personas que puede tener un banco, o una zona de comidas el tráfico de su tienda puede ser bueno, lo que hay que tener en cuenta es que no es necesariamente es tráfico con actitud de compra. Al final de la ecuación es tráfico del que poco o nada podrá sacar provecho.
TAMAÑO DE FACHADA:
¿Es posible con el tamaño de fachada que tiene hacer una vitrina?
¿Tener un letrero impactante?
¿Es visible comparado con competidores y vecinos?
Lo más importante, ¿es visible para sus clientes potenciales?
TRÁFICO:
¿En el pasillo, o lugar donde está ubicado el local hay suficiente tráfico en los horarios de funcionamiento de su marca o negocio?
Muchas veces nos dejamos engañar por los tráficos de los centros comerciales, sin embargo, que un centro comercial tenga buen tráfico, no necesariamente quiere decir que pasan por el pasillo donde como marca puede estar ubicado y tienen la oportunidad de ver su local.
Otro aspecto a tener cuenta es el horario donde puede percibir el tráfico, si hace visitas para comprobar este tema, hágalo en varias horas del día, hágalo en horas pico, y en horas valle.
Mida el tráfico en varios momentos del día, esto le permitirá sacar un promedio diario, y así mismo calcular el tráfico de su tienda, esto le será útil para calcular sus ventas.
VALOR DEL CANON.
¿El valor que le piden es consecuente con las ventas proyectadas que puede llegar a tener?
Este es un tema muy importante, muchos locales pueden parecer baratos, sin embargo, si el tráfico no le alcanza para llegar a tener buenas ventas, de nada le servirá estar en un local de buen precio en un buen centro comercial. Tenga en cuenta su margen para saber si al final de la ecuación el ejercicio es rentable. Definir si negociar fijo o variable dependiendo de su tipo de negocio y rentabilidad es clave para que en momentos de alta temporada pueda generar una mayor rentabilidad.
Les dejo otros aspectos para tener en cuenta
- Analice la madurez comercial de la zona donde se ubicará, no solo el centro o la zona comercial, también los barrios cercanos son un indicador importante.
- El mix de marcas también se puede convertir en un termómetro importante
- Haga sondeo del valor de arriendo que pagan sus vecinos, eso le dará una idea de si es justo el valor que usted pagará
- Pregunte por desarrollos futuros de la zona
- Haga relaciones con sus vecinos, esto le podrá traer sinergias importantes
- Identifique si el centro comercial es una propiedad única con un operador o una propiedad horizontal con múltiples propietarios. Los primeros permiten generar acciones rápidas como mejorar el mix de marcas, activar el centro comercial constantemente, por lo que han ido ganando terreno. Los segundos son de los centros comerciales tradicionales que conocemos como Unicentro en Bogotá y Cali, Andino en Bogotá, Tesoro en Medellín, en estos usted necesitará no solo cultivar relaciones con el propietario del local, sino con la administración de la copropiedad.
Si tiene alguna duda con la que pueda aportar, por favor no dude en dejar sus comentarios
Lina González
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